Czy myślisz o zakupie mieszkania w Polsce, aby je wynająć? Jest to bardzo atrakcyjna i popularna forma inwestowania pieniędzy i otrzymywania pasywnego dochodu.

Celem niniejszej analizy jest dokonanie rekomendacji najbardziej optymalnego wariantu dla inwestycji, polegającej na zakupie mieszkania na wynajem, w zależności od formy prawnej inwestora.

Warianty, jakie będą podlegać analizom, to:

W 1: Wariant zakupu mieszkania przez osobę fizyczną
W 2: Wariant zakupu mieszkania przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą
W 3: Wariant zakupu mieszkania przez spółkę komandytową
W 4: Wariant zakupu mieszkania przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Okres analizy

10 lat, pod koniec 10go roku następuje sprzedaż mieszkania, aby ukazać odmienne skutki dokonania sprzedaży w analizowanych wariantach.

Cena nabycia

280 000 PLN plus prowizja pośrednika, opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), razem 289 800 PLN.

Finansowanie

Środki własne 100%.

Przychody

Przyjęto umowę z najemcą w kwocie 1 550 PLN/mies.

Cena sprzedaży po upływie 10 lat (założenie o wzroście cen): 500 000 PLN.

Aby ukazać różne skutki podatkowe w poszczególnych wariantach założono wzrost cen na rynku nieruchomości. W przypadku stagnacji lub spadku cen na rynku nieruchomości, warianty W2-W4 nie różniłyby się od siebie pod względem skutków podatkowych.

Koszty eksploatacyjne

Poniższe koszty będzie ponosił wynajmujący:

Koszty eksploatacyjne
Media	500,00	PLN/m-c
Ubezpieczenie	80,00	PLN/m-c
Odbiór odpadów	50,00	PLN/m-c
Podatek od nieruchomości	10,00	PLN/m-c

Ponadto kosztem będzie amortyzacja, liczona od wartości początkowej włącznie z prowizją, opłatami notarialnymi i podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stawka amortyzacji 10% – gdyż mieszkanie było przed nabyciem używane ponad 60 miesięcy (art. 22j Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; art. 16j Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

W wariantach W 2 – W 4 powyższe koszty będą kosztami uzyskania przychodu i będą zmniejszały podstawę opodatkowania.

Podatek VAT

Wynajem wyłącznie na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z podatku VAT (art. 43, ust. 1., p. 36 Ustawy o podatku od towarów i usług).

Wariant W 1

Jeśli wynajmującym mieszkanie będzie podatnik – osoba fizyczna, to jest wybór:

opodatkowanie na zasadach ogólnych (18%, 32%),
ryczałt ewidencjonowany (8,5% pod warunkiem, że wartość przychodów nie przekracza 100.000 zł/rok. Po przekroczeniu tej kwoty, stawka rośnie do 12,5%).

W wariancie W 1 z uwagi na opodatkowanie ryczałtem koszty uzyskania przychodu nie będą zmniejszały podstawy opodatkowania.

Do analizy porównawczej wariantów przyjęto dla wariantu W 1 opodatkowanie ryczałtem wg stawki 8,5%.

Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jest nieopodatkowana (art. 10, ust. 1, p. 8d Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jeśli sprzedaż nastąpi w ciągu 5 lat to stawka podatku wynosi 19% (a dochodem przy sprzedaży w ciągu 5 lat jest cena sprzedaży minus koszty zakupu, takie jak prowizja pośrednika czy opłaty notarialne), można jednak uniknąć opodatkowania, jeśli dochód zostanie w ciągu 3 lat (zmiana od 2019 r.) przeznaczony na inne cele mieszkaniowe (art. 30e; art. 22, ust. 6c Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wariant W 2

Jeśli wynajmującym mieszkanie będzie podatnik – osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, to jest wybór:

opodatkowanie na zasadach ogólnych (18%, 32%),
opodatkowanie liniowo podatkiem według stawki 19%.

Przyjęto założenie, że wynajmujący jest opodatkowany liniowo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i do analizy porównawczej wariantów przyjęto dla wariantu W 2 opodatkowanie liniowe wg stawki 19%.

Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych, stosuje się art. 30e, jak w wariancie W 1 (art. 14, ust. 2c Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W efekcie również w wariancie W 2 sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jest nieopodatkowana (art. 10, ust. 1, p. 8d; art. 10, ust. 2, p.3; art. 10, ust.3 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wariant W 3

Jeśli wynajmującym mieszkanie będzie podatnik – spółka komandytowa, to obowiązują te same zasady, jak w wariancie W 2. Podatnik jest zobowiązany do rozliczenia przychodów oraz kosztów uzyskania przychodów z tytułu udziału w zyskach spółki osobowej zgodnie z procentowo przyjętym w umowie spółki osobowej udziałem podatnika w zysku spółki.

Wariant W 4

Jeśli wynajmującym mieszkanie będzie podatnik – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, to przychody z najmu będą opodatkowane stawką 19%.

Sprzedaż mieszkania przez spółkę z o.o. jest opodatkowana stawką 19%, a dochodem jest cena sprzedaży wyrażona w umowie pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne (art. 14, ust. 1; art. 15, ust. 1u Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Wyniki analizy

Najbardziej optymalnym wariantem, przy założeniu sprzedaży mieszkania na koniec 10go roku analizy, jest wariant W 2 lub W 3, dla których wskaźniki analizy opłacalności są identyczne:

Wyniki analizy	W1	W2	W3	W4
1. NPV	177 168,6	191 348,4	191 348,4	161 876,6
2. IRR	9,2%	9,7%	9,7%	8,9%
3. Wskaźnik zyskowności	1,61	1,66	1,66	1,56
4. Zdyskontowany okres zwrotu nakładów (DPBP)	9,55 roku	9,51 roku	9,51 roku	9,56 roku
RANKING WARIANTÓW	2	1	1	3

W wariantach W 2 – W 4 nie występuje podatek dochodowy od najmu w okresie eksploatacji, z uwagi na koszty uzyskania przychodu (w tym najistotniejszy koszt to amortyzacja) wyższe od przychodów.

Sprzedaż mieszkania wywiera jednak odmienne skutki podatkowe w poszczególnych wariantach, jeśli nastąpi wzrost cen na rynku nieruchomości. W przypadku stagnacji lub spadku cen na rynku nieruchomości, warianty W2-W4 nie różniłyby się od siebie pod względem skutków podatkowych. W przypadku wzrostu cen na rynku nieruchomości, wariant W 4 oznacza konieczność zapłaty podatku dochodowego (dochodem jest cena sprzedaży wyrażona w umowie pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne).

Z kolei wydłużanie okresu analizy ponad 10 lat oznaczałoby zniwelowanie przewagi wariantów W 2 – W 3 nad wariantem W 1, ponieważ mieszkanie byłoby już całkowicie zamortyzowane i w wariantach W 2 –W 4 wystąpiłaby konieczność zapłaty podatku dochodowego od najmu (przy braku amortyzacji pojawiłaby się nadwyżka przychodów nad kosztami uzyskania przychodów).

Trzeba również mieć na uwadze, że skorzystanie z rozliczenia na zasadach ogólnych lub rozliczenia jako działalność gospodarcza (podatek liniowy) wiąże się z koniecznością gromadzenia dokumentacji ponoszonych kosztów oraz trochę bardziej złożone będzie zeznanie podatkowe po zakończeniu roku, niż przy ryczałcie. Ponadto, przy wprowadzeniu mieszkania do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej ponadto trzeba dodać w CEiDG kolejny numer PKD, dotyczący wynajmu mieszkań.

Please follow and like us: