Denk je erover om een flat in Polen te kopen om het te huren? Het is een zeer aantrekkelijke en populaire vorm van het beleggen van geld en het ontvangen van passief inkomen.

Het doel van de analyse is om de aanbeveling te doen van de meest optimale variant voor de investering, bestaande uit de aankoop van een flat te huur.

De varianten, die worden onderworpen aan analyses zijn:

W 1: Een variant van het kopen van een appartement door een natuurlijk persoon
W 2: Een variant van het kopen van een appartement door een natuurlijke persoon die een bedrijf heeft
W 3: Een variant van het kopen van een appartement door een commanditaire vennootschap
W 4: Een variant van het kopen van een appartement door een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

De periode van analyse

De periode van analyse is 10 jaar, aan het einde van het 10e jaar wordt de flat verkocht om de verschillende effecten van verkopen in de varianten te tonen.

Aankoopprijs

PLN 280.000 plus makelaarscommissie, notariskosten en belasting op civielrechtelijke transacties (PCC), in totaal PLN 289.800.

Financiering

Eigen vermogen 100%

Inkomsten

Een contract wird afgesloten met de huur PLN 1.550/maand.

De verkoopprijs na 10 jaar (aanname van prijsverhoging): PLN 500.000.

Om verschillende belastingimplicaties in de varianten te laten zien, werd uitgegaan van een stijging van de prijzen op de vastgoedmarkt. In het geval van stagnatie of een daling van de prijzen op de vastgoedmarkt, zouden de varianten W2-W4 qua belastinggevolgen niet van elkaar verschillen.

Bedrijfskosten

De volgende kosten zijn voor rekening van de verhuurder:

Bedrijfskosten
Media	500,00	PLN/ maand
Verzekering	80,00	PLN/ maand
Verzameling van afval	50,00	PLN/ maand
Onroerend goed belasting	10,00	PLN/ maand

Daarnaast zijn de kosten van afschrijving, berekend op basis van de initiële waarde, inclusief commissie, notariskosten en belasting op civielrechtelijke transacties.

Afschrijvingspercentage van 10% – als de flat meer dan 60 maanden vóór de overname werd gebruikt (artikel 22j van de Wet op de personenbelasting, artikel 16j van de Wet op de vennootschapsbelasting).

In de varianten W 2 – W 4 zijn de bovenstaande kosten aangenomen zoals aftrekbare kosten en zullen ze de belastinggrondslag verlagen.

BTW

Huur voor residentiële doeleinden heeft recht op btw-vrijstelling (artikel 43, lid 1, p. 36 van de wet op de belasting over de toegevoegde waarde).

Variant W 1

Als de verhuurder een natuurlijke persoon is, is dit de keuze:

belastingheffing op algemene beginselen (18%, 32%),
een geregistreerde forfaitaire som (8,5% op voorwaarde dat de waarde van het inkomen niet hoger is dan PLN 100.000 / jaar, na overschrijding van dit bedrag stijgt de rente tot 12,5%).

Onder optie W 1, als gevolg van forfaitaire belasting, zullen fiscaal aftrekbare kosten de belastinggrondslag niet verminderen.

Voor de vergelijkende analyse van varianten werd de belasting op forfaitaire bedragen voor de variant W 1 vastgesteld op 8,5%.

De verkoop van een flat na 5 jaar vanaf het einde van het kalenderjaar, waarin de verwerving heeft plaatsgevonden, is onbelast (artikel 10, lid 1; artikel 8d van de Wet op de personenbelasting).

Als de verkoop binnen 5 jaar plaatsvindt, is het belastingtarief 19% (en de verkoopopbrengst binnen 5 jaar is de verkoopprijs verminderd met aankop kosten, zoals commissie of notariskosten). Deze belasting kan worden vermeden als het inkomen uit de verkoop binnen 3 jaar (wijziging vanaf 2019) vanaf het einde van het kalenderjaar, waarin de verkoop heeft plaatsgevonden, wordt toegewezen voor andere huisvestingsdoeleinden (art. 30e; art. 22, lid 6c; art. 21, lid 131 van de Wet op de personenbelasting).

Variant W 2

Als de verhuurder een natuurlijke persoon is, die een onderneming heeft, is dit de keuze:

belastingheffing op algemene beginselen (18%, 32%),
lineaire belastingheffing van 19%.

Er werd aangenomen dat de verhuurder momenteel lineair belast wordt in van zijn bedrijfsactiviteiten en dus een vergelijkende analyse van opties is gemaakt voor lineaire belasting van variant W 2 tegen een tarief van 19%.

Bedrijfsinkomsten omvatten niet de inkomsten uit betaalde vervreemding van woningen, die worden gebruikt voor zakelijke doeleinden en die verband houden met het bedrijf. Hiervoor art. 30e wordt gebruikt, zoals in optie W 1 (artikel 14, lid 2c van de Wet op de personenbelasting).

Als gevolg hiervan is ook in optie W 2 de verkoop van een woning na 5 jaar vanaf het einde van het kalenderjaar waarin de verwerving plaatsvond, onbelast (artikel 10, lid 1, clausule 8d; art. 10, lid 2, clausule 3; art. 10, lid 3 van de Wet op de personenbelasting).

Variant W 3

Als de verhuurder een commanditaire vennootschap is, zijn dezelfde regels van toepassing als bij variant W 2.

De belastingplichtige is verplicht om de inkomsten en de fiscaal aftrekbare kosten van de vennootschap te regelen in overeenstemming met het percentage van het aandeel van de belastingplichtige in de winst van de vennootschap.

Variant W 4

Als de verhuurder een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid is, worden de huurinkomsten belast tegen een tarief van 19%.

Verkoop van een flat door een bedrijf met beperkte aansprakelijkheid wordt belast tegen het tarief van 19%, en het inkomen is de verkoopprijs uitgedrukt in het contract minus afschrijvingen gemaakt (artikel 14, lid 1; artikel 15, lid 1 van de wet op de vennootschapsbelasting).

De resultaten van de analyse

De meest optimale optie, uitgaande van de verkoop van een flat aan het einde van het 10e jaar van de analyse, is de optie W 2 of W 3, waarvoor de ratio’s voor de winstgevendheidanalyse identiek zijn:

Resultaten van de analyse	W1	W2	W3	W4
1. NPV	177 168,6	191 348,4	191 348,4	161 876,6
2. IRR	9,2%	9,7%	9,7%	8,9%
3. Winstgevendheid verhouding	1,61	1,66	1,66	1,56
4. Verdisconteerde terugverdientijd (DPBP)	9,55 jaar	9,51 jaar	9,51 jaar	9,56 jaar
RANGORDE VAN VARIANTEN	2	1	1	3

In varianten W 2 – W 4 is er geen huur inkomstenbelasting in de periode van exploitatie, als gevolg van de fiscaal aftrekbare kosten (de belangrijkste kosten zijn de afschrijving kosten) hoger dan de inkomsten.

De verkoop van een flat heeft echter verschillende fiscale gevolgen in de varianten, ervan uitgaande dat de prijzen op de vastgoedmarkt stijgen. In het geval van stagnatie of een prijsdaling op de vastgoedmarkt, zouden de opties W2-W4 qua belastinggevolgen niet van elkaar verschillen. In het geval van een prijsstijging op de vastgoedmarkt, in optie W 4 is er inkomstenbelasting te betalen (de opbrengst is de verkoopprijs uitgedrukt in het contract minus afschrijvingen gemaakt).

Op zijn beurt zou de onderzochte periode die zich uitstrekt over 10 jaar betekenen het nivelleren van het voordeel van W 2 – W 3-varianten op de W 1 optie, omdat de woning volledig afgeschreven zou zijn en in de W 2 – W 3-varianten er een noodzaak zou zijn om huur inkomstenbelasting te betalen (in de afwezigheid van afschrijvingen zou er een overschot van de inkomsten zijn over de kosten van het verkrijgen van inkomsten).

Please follow and like us: